Esin ŞENGİL – Gayrimenkul piyasasında neler oluyor?
Gayrimenkul piyasasında neler oluyor?
Son dönemde gayrimenkul piyasasında bazı önemli gelişmeler yaşanıyor. Türkiye’de özellikle enflasyon, döviz kurları, ve faiz oranlarındaki değişimler piyasayı ciddi şekilde etkiliyor. Yüksek enflasyon ve artan maliyetler, hem konut fiyatlarının hem de kiraların artmasına sebep oluyor. Faiz oranlarının yüksek seyretmesi, kredi maliyetlerini yükselterek konut satın almayı zorlaştırıyor. Bu durum, birçok alıcıyı kredi kullanmaktan vazgeçiriyor veya beklemeye yönlendiriyor.
Türkiye’de yıllık 800 bin konut ihtiyacına karşın, üretim 450 bin seviyesinde kalıyor. Konut kredisimaliyetlerin yüksekliği, hem bireysel yatırımcılar hem de üreticiler açısından erişebilirliği zorlaştırıyor. Bu durum, 1.el konut talebinin yavaşlamasına neden olurken, kredi ile yapılan satışlar %10’un altına düşmüş durumda. Piyasada durgunluk gözlemlenmeye devam ediyor.
Ancak, talebin düşük kalması yeni fırsatlar doğurabilir. Yatırımcılar için doğru zamanlamayla bu süreç avantajlı bir yatırım dönemine dönüşebilir.
Ayrıca, büyükşehirlerde talep hala yüksek, ancak arz yetersizliği nedeniyle bu talep karşılanamıyor. Yeni konut üretimi maliyetlerin yükselmesi nedeniyle yavaşlamış durumda. Özellikle lüks konut segmentinde arz fazlası yaşanırken, orta gelirli aileler için uygun fiyatlı konut bulmak giderek zorlaşıyor.
Kiralar da son dönemde ciddi oranda artış gösterdi. Özellikle büyük şehirlerde kiralık konutlara olan talep, satın almanın zorlaşması nedeniyle artmış durumda. Bu da kira fiyatlarını daha da yukarı çekiyor.
Sonuç olarak, gayrimenkul piyasasında dengesizlikler yaşanıyor ve yatırımcılar, alıcılar ve kiracılar için zorlu bir süreç söz konusu.
Gayrimenkul piyasasındaki mevcut durumu daha detaylı şekilde açıklayayım.
Gayrimenkul sektöründe dikkatler şimdiden nasıl bir çıkış stratejisi geliştireceğine odaklanmış durumda.
1. Konut Fiyatlarındaki Artış:
Türkiye’de konut fiyatları son yıllarda enflasyonun ve döviz kurlarındaki artışların etkisiyle hızla yükseldi. İnşaat maliyetleri (hammadde fiyatları, işçilik maliyetleri vb.) ciddi oranda arttığı için, yeni konut inşaatları daha maliyetli hale geldi. Bunun sonucunda, satılık konutların fiyatları hem sıfır konutlarda hem de ikinci el konutlarda hızla yükseldi. Özellikle büyük şehirlerde bu artış çok daha belirgin.
2. Faiz Oranlarının Yüksek Olması:
Merkez Bankası’nın politika faizini artırması, konut kredisi faiz oranlarının da yükselmesine yol açtı. Yüksek faiz oranları, tüketicilerin konut kredisi kullanarak ev satın almasını zorlaştırıyor. Krediyle ev almak isteyenler, uzun vadeli yüksek taksitler ödemek zorunda kalıyor. Bu da özellikle orta gelir grubundaki kişilerin konut satın alma imkanını kısıtlıyor.
3. Kiralık Piyasadaki Durum:
Konut satın almanın zorlaşmasıyla birlikte kiralık konutlara olan talep artmış durumda. Ancak kiralık konut arzı bu talebi karşılayacak düzeyde değil. Özellikle büyük şehirlerde, yeni yapılan konutların çoğu yüksek gelirli kesime hitap ederken, orta gelirli ve dar gelirli kesim için uygun fiyatlı kiralık konut bulmak zorlaşıyor. Bu da kira fiyatlarının hızla yükselmesine neden oldu. Bazı bölgelerde kiralar yüzde 100’ün üzerinde artış gösterdi.
4. Arz-Talep Dengesizliği:
Piyasada konut talebi yüksek olmasına rağmen, inşaat sektöründe maliyetlerin artması ve yatırımcıların risk görmesi nedeniyle yeni konut üretimi yeterli değil. Özellikle uygun fiyatlı konut üretimi azalırken, lüks ve yüksek gelir gruplarına hitap eden projeler piyasada fazlasıyla yer alıyor. Bu da orta ve düşük gelirli kesimin konut bulmasını daha da zorlaştırıyor.
5. Yatırımcıların Durumu:
Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak isteyenler için de farklı bir tablo var. Konut fiyatlarının sürekli yükselmesi, bu piyasayı cazip hale getirmeye devam ediyor, ancak yüksek fiyatlardan alım yapmanın riskleri de artıyor. Aynı zamanda, yatırımcılar artan kira getirilerinden faydalanmak isteyebilir. Ancak yüksek faiz oranları, krediyle yatırım yapmayı düşünenler için engel teşkil edebiliyor.
6. Yabancı Yatırımcıların Etkisi:
Yabancı yatırımcılar, Türkiye’deki gayrimenkul piyasasına ilgi göstermeye devam ediyor. Döviz kurlarının yükselmesi, yabancı alıcılar için Türk Lirası bazında konutları daha cazip hale getiriyor. Bu durum, özellikle İstanbul ve kıyı şehirlerde konut fiyatlarını yukarı çeken bir diğer faktör.
Özetle, Türkiye gayrimenkul piyasasında şu an zorlu bir dönemden geçiliyor. Yüksek enflasyon, faiz oranları ve maliyetler, piyasa dinamiklerini ciddi şekilde etkiliyor. Alıcılar, kiracılar ve yatırımcılar için bu şartlar altında dikkatli olmak ve piyasanın gidişatını yakından takip etmek önemli.
1. Konut Fiyatlarındaki Artış:
Türkiye’de son yıllarda konut fiyatlarındaki artışın birkaç temel nedeni bulunuyor:
Enflasyon: Türkiye’deki yüksek enflasyon, gayrimenkul sektöründe de ciddi bir maliyet artışına sebep oldu. İnşaat malzemeleri, işçilik ve diğer girdilerdeki fiyatlar hızla yükseldi. Örneğin, çimento, demir, cam, boya gibi temel inşaat malzemelerinin fiyatlarındaki artışlar, müteahhitlerin maliyetlerini ciddi şekilde yukarı çekti.
Döviz Kuru: İnşaat sektöründe kullanılan birçok malzeme ithal ediliyor. Döviz kurlarının yükselmesi, bu ithal malzemelerin maliyetini daha da artırdı. Türk Lirası’nın değer kaybetmesi, özellikle dövize bağlı inşaat malzemelerinde maliyetleri uçurdu ve bu da direkt olarak konut fiyatlarına yansıdı.
Talep Patlaması: Özellikle büyük şehirlerde (İstanbul, Ankara, İzmir) nüfus artışı ve göçlerle birlikte konut talebi sürekli artıyor. Arzın yetersiz olduğu bu şehirlerde fiyatlar hızla yukarı çıkıyor. Buna ek olarak, pandemi sonrası yaşam alanlarının genişlemesi ve daha konforlu yaşam alanlarına yönelim gibi faktörler de talebi artırdı.
2. Faiz Oranlarının Yüksekliği ve Konut Kredileri:
Merkez Bankası Politikaları: Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın enflasyonla mücadele etmek amacıyla faiz oranlarını artırması, bankaların konut kredisi faizlerini de yukarı çekmesine neden oldu. Faiz oranlarının yükselmesi, aylık taksitleri önemli ölçüde artırdığı için krediyle ev almak isteyenler büyük zorluk yaşıyor. 2023 ve 2024 yıllarında birçok potansiyel alıcı, yüksek faizler nedeniyle ev alma planlarını erteledi.
Kredi Kullanma Zorluğu: Bankaların faiz oranlarını artırması, kredi başvurularında daha sıkı şartlar uygulamasına da yol açtı. Bu da özellikle orta gelirli bireylerin krediye erişimini zorlaştırıyor. Daha yüksek gelir ve teminat gerektiren krediler, sadece belirli bir kesimin ev alabilmesini mümkün kılıyor.
3. Kiralık Piyasası:
Kira Artışları: Kiralık konut fiyatları, satılık konut fiyatları gibi ciddi bir artış gösterdi. Özellikle büyük şehirlerde konut kiraları son iki yılda bazı bölgelerde %100’ü aşan artışlar gördü. Yüksek kiralar, düşük ve orta gelirli aileler için şehir merkezlerinde yaşamayı zorlaştırıyor, bu da insanların şehrin daha uzak bölgelerine taşınmasına yol açıyor.
Yatırımcıların Etkisi: Yatırım amaçlı alınan konutlar, kiraya verilerek kira getirisi elde ediliyor. Kiraların artışı, gayrimenkul yatırımcıları için cazip bir fırsat olarak görülüyor. Ancak kiracıların bu durumdan olumsuz etkilenmesi, sosyal denge açısından bir sorun oluşturuyor.
4. Arz-Talep Dengesizliği:
Yeni Projelerin Azalması: İnşaat maliyetlerindeki artış ve finansmana erişimin zorlaşması, yeni konut projelerinin yavaşlamasına neden oldu. Müteahhitler, maliyet artışları nedeniyle projelere başlamakta tereddüt ediyorlar. Özellikle uygun fiyatlı konut projeleri neredeyse durma noktasına gelmiş durumda. Bu da zaten konut sıkıntısı yaşanan bir piyasada talebin karşılanamaması anlamına geliyor.
Lüks Konut Fazlası: Türkiye’de özellikle İstanbul ve Bodrum gibi bölgelerde, lüks konut projeleri fazlalığı bulunuyor. Bu projeler genellikle yabancı yatırımcılara yönelik ya da yüksek gelirli kesime hitap ediyor. Ancak orta ve dar gelirli kesim için uygun fiyatlı konut bulmak zorlaşıyor. Arzın büyük bölümü lüks konutlara kaymış durumda.
5. Yatırımcılar için Fırsatlar ve Riskler:
Gayrimenkulün Yatırım Olarak Görülmesi: Türkiye’de gayrimenkul, geleneksel olarak güvenli bir yatırım aracı olarak görülüyor. Konut fiyatlarının sürekli artması, yatırımcıları bu sektöre yönlendiriyor. Kiraların da artış trendinde olması, yatırımcılar için cazip getiriler sunuyor.
Riskler: Ancak yatırımcılar için de bazı riskler söz konusu. Piyasanın aşırı şişmesi ve konut fiyatlarının sürdürülemez bir seviyeye gelmesi, olası bir “balon” riski yaratıyor. Bu da piyasa çöküşü ya da fiyatlarda sert düşüşler gibi olumsuz senaryoları gündeme getirebilir.
6. Yabancı Yatırımcıların Rolü:
Dövizle Yatırım Yapan Yabancılar: Türkiye’de konut piyasasında yabancı yatırımcıların payı oldukça büyük. Özellikle Orta Doğu, Avrupa ve Rusya’dan gelen yatırımcılar, döviz kurlarının yüksek olması nedeniyle Türkiye’deki gayrimenkulleri daha ucuz buluyorlar. İstanbul, Antalya, Bodrum gibi şehirlerde yabancı alımlarının yoğun olduğu görülüyor. Bu durum yerel halk için fiyatları daha da yukarı çekiyor.
Vatandaşlık Teşviki: Türkiye, belli bir tutarın üzerinde gayrimenkul yatırımı yapan yabancılara vatandaşlık hakkı tanıyor. Bu da yabancıların Türkiye gayrimenkul piyasasına olan ilgisini artıran bir faktör.
7. Yeni Trendler:
Kentsel Dönüşüm: Deprem riski ve eski yapıların yenilenme ihtiyacı nedeniyle Türkiye’de kentsel dönüşüm önemli bir konu. Ancak kentsel dönüşüm projeleri, genellikle daha pahalı konutlarla sonuçlanıyor. Bu da özellikle düşük gelirli ailelerin yeni konutlara erişimini zorlaştırıyor.
Pandemi Sonrası Konut Tercihleri: Pandeminin ardından insanlar daha geniş, ferah ve doğayla iç içe yaşam alanlarına yönelmeye başladı. Bu da kırsal bölgelere ya da büyük şehirlerin dışında kalan bölgelere olan talebi artırdı. Özellikle müstakil evlere olan talep artarken, apartman daireleri için talep görece olarak azaldı.
Bu gelişmeler ışığında, Türkiye gayrimenkul piyasasında hem fırsatlar hem de ciddi riskler bulunuyor. Kısa vadede fiyatlar yüksek seyretmeye devam etse de uzun vadede faiz oranları, maliyetler ve piyasa dengeleri fiyatları etkileyebilecek başlıca faktörler olarak karşımıza çıkıyor.